房地产权益信托与债权信托有何区别

【资料图】

**投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金和私募股权投资基金，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业入行股权或准股权投资，并介入被投资企业的经营治理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。

根据目标企业所处阶段不同，可以将工业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。

**投资基金具有以下主要特点:

第一，投资对象主要为非上市企业。

第二，投资期限通常为3-7年。

第三，积极介入被投资企业的经营治理。

第四，投资的目的是基于企业的潜伏价值，通过投资推动企业发铺，并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。

工业基金涉及到多个当事人，详细包括:基金股东、基金治理人、基金托管人以及会计师、律师等中介服务机构，其中基金治理人是负责基金的详细投资操纵和日常治理的机构。

工业基金入行投资的主要过程为:首先，选择拟投资对象;然后，入行绝职调查;当目标企业符合投资要求后，入行交易构造;在对目标企业入行投资后介入企业的治理;最后，在达到预期目的后，选择通过适当的方式从所投资企业退出，完成资本的增值。

**投资基金对企业项目入行筛选主要考虑以下几个方面:首先，治理团队的素质被放在第一位，一个团队的好坏将决定企业终极的成败;其次，产品的市场潜力，假如产品的市场潜力巨大，那么即使目前尚未带来切实的盈利，也会被基金所望好;第三，产品的独特性。

只有具有独特性的产品才具有竞争力与未来的发铺潜力;以下依次是预期收益率、目标市场极高的成长率、合同保护性条款、是否易于退出等。

工业基金在所投资企业发铺到一定程度后，终极都要退出所投资企业。

其选择的退出方式主要有三种:一是通过所投资企业的上市，将所持股份获利抛出;二是通过其它途径转让所投资企业股权;三是所投资企业发铺壮大后从工业基金手中归购股份等。

**投资基金投资与贷款等传统的债权投资方式比拟，一个重要差异为基金投资是权益性的，着眼点不在于投资对象当前的盈亏，而在于他们的发铺远景和资产增值，以便能通过上市或出售获得高额的资本利得归报。

详细表现为:

首先，投资对象不同。

**投资基金主要投资于新兴的、有巨大增长潜力的企业，其中中小企业是其投资重点。

而债权投资则以成熟、现金流不乱的企业为主。

其次，对目标企业的资格审查侧重点不同，**投资基金以发铺潜力为审查重点，治理、技术立异与市场远景是枢纽性因素。

而债权投资则以财务分析与物质保证为审查重点，其中企业有无偿还能力是决定是否投资的枢纽。

第三，投资治理方式不同。

工业基金在对目标企业入行投资后，要介入企业的经营治理与重大决议计划事项。

而债权投资人则仅对企业经营治理有参考咨询作用，一般不参与决议计划。

第四，投资归报率不同。

工业投资是一种风险共担、利润共享的投资模式。

假如所投资企业成功，则可以获得高额归报，否则亦可能面临亏损，是典型的高风险高收益型投资。

而债权投资则在到期日按照贷款合同收归本息，所承担风险与投资归报率均要遥低于工业基金。

第五，市场重点不同。

**投资基金侧重于未来潜伏的市场，而其未来的发铺难以猜测。

而债权投资则针对现有的易于猜测的成熟市场。

资金信托是以货泉资金作为标的物，各方当事人以此建立资金信托关系，这种货泉形态的信托财产称为“信托金”。

信托金有以下特征:(1)信托金是一种间接运用的资金。

即信托金运用要经由中介，信托金是所有者通过信托投资机构入行治理运用的资金;(2)信托金在运动终止时应恢复原来的货泉形态。

资金信托的最主要目的是使资金增值，另外开铺资金信托业务可以使信托资金施展融资职能，为国家经济发铺作出贡献。

资金信托业务的形成有以下几个原因:

(1)委托人对自己的资金在运用上不谙某种专门技术知识，为避免资金损失而采取资金信托方式;

(2)委托人对自己的资金无暇自为运作生利，而委托信托投资机构处理;

(3)委托人不愿自己出头露面而委托信托投资机构代为处理其资金。

我国现行的资金信托包括:

(1)信托存款(又分为单位信托存款、公益基金信托存款、劳保基金信托存款、个人特约信托存款);

(2)信托贷款(又分为技术改造信托贷款、横向联合信托贷款、联营投资信托贷款、补偿商业信托贷款、耐用消费品信托贷款、专项信托贷款、房地产开发信托贷款);

(3)委托贷款(包括一般委托贷款和专项委托贷款);

(4)委托投资;

(5)信托投资。

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